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王健林过去这一年:收租卖票行医去 我辈岂是地产人


时间:2019-04-11 18:45:38 来源:网络

原创: 山顶老王 山顶之城

1月9日,北京(楼盘)市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告,公告提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

根据公告情况,这两宗土地分别为北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地和北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地,是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

对于此次孙河两地块取消销售限价,首先:这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,也不限制价格。

两宗地块建筑规模不算大,都在4万㎡左右,但容积率指标很友好,一宗是1.1,另外一宗地块是1.5。

控制高度也很不错,分别为18米和24米,妥妥的低密指标,符合孙河一贯的定位风格。

2902-31地块指标:

2902-88地块指标:2902-88地块指标:
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这是什么意思?难道楼市调控最严厉的北京,取消了“商品房限价”?

其实不然。

拍卖公告宣布“这两块土地建设的房子,不设定销售限价”,恰恰意味着“销售限价”仍然广泛存在,只是这两块土地例外。

北京为什么要这样搞?其实看看下面这个表格,就明白了:

这是2018年卖地收入最多的20个城市的排名。第一名是杭州,出乎很多人的预料,其实2017年杭州就非常猛。上海第二,同比增长了30%。北京只位居第三,下降了40%。

更准确的数字在这里:

 

北京2018年全年供地79宗,成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平方米,同比上年下降38.33%;土地成交额约1682.92亿元,同比上年下降39.81%。

2018年,北京土地转让中的“流拍率”达到10%,创2012年以来最高水平,接近2017年的3倍。

总之,2018年北京的土地不好卖了。难道北京财政缺钱吗?其实不然,北京“地方一般预算收入”仅次于上海,几乎是广州的3倍。即便没有卖地收入,北京也不差钱。

但土地出让面积减少,会让未来北京的住宅变得更加稀缺,“补库存”难以顺利完成,会导致未来出现“房价上涨”的巨大压力。

所以,北京必须增加土地供应,让开发商愿意买地、建房子。去年四季度以来,开发商在北京土拍市场进入了“袖手旁观”的状态,因为限价太严格、附加条件太多,没有钱可赚。

房企拿地意愿极度低落的情况下,想要市场快速消化,政府在土地出让政策或稍许放松,借以楼市调控。

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过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:2018年,北京土地出让金1682.92亿,其中住宅地块合计52宗,地块合计规划建筑面积为624万平米,其中纯限竞房住宅部分合计有388万平米,2017年为443万平米。从土地市场的溢价率看,刷新数年来的最低点主要原因是主要是所有土地全部限价,而限竞房市场非常惨淡,全面进入卖不完时代。

当下整体市场处于调整中,不论是二手房还是新建住宅成交量有所下调。北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。

那么仔细看一下北京新拍卖的两块地,就会发现:第一,位置不错,配套成熟(上图红圈位置)。第二,容积率非常低,在1.1倍到1.5倍左右。这些土地很有可能被开发成低密度豪宅,未来售价可能创出北京的“天价”。

总结:

1:北京孙河两地块取消限价,是北京房产市场的个别特例,但“窥一斑而知全貌”,北京必须增加土地供应,让开发商愿意买地、建房子。

2:不限价土地供应,对市场来说,短期毫无影响,但如果土地出让面积减少,会让未来北京的住宅变得更加稀缺。

3:取消限价,开发商为了追求利润最大化,长期来看必然会带动房价上涨。

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